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干了18年甲方成本，被问得最多的一句话就是，盖房子一平米到底要花多少钱。
这个问题我从来没法一句话答。不是藏着掖着，是因为「一平米多少钱」这六个字里埋着两套账。税务上一套口径，管你能抵多少税，工程上一套口径，管你钱花去了哪。两套账都对，但混在一起聊，必乱。
这篇总纲就干一件事，把这两张表都摊开。数字全部来自浙江温州的真实项目，一个住宅，一个超高层商办。分母统一按建筑面积，单方就是「每平米建筑面积摊多少钱」。
第一张表，税务清算口径，这个系列的骨架
温州一个住宅项目，总建筑面积23.66万平米，销售额36.82亿。按土地增值税清算的扣除项目口径，钱是这么花的，
| 科目 | 单方(元/㎡) | 金额 | 本系列对应篇章 |
|---|---|---|---|
| 土地成本(含契税、市政配套费) | 5,798 | 13.72亿 | 第1篇 |
| 土地征用及拆迁补偿费 | 0 | 0(净地) | 第2篇 |
| 前期工程费 | 117 | 2,773万 | 第3篇 |
| 建安工程费(含精装与专业分包) | 3,437 | 8.13亿 | 第4篇 |
| 基础设施费(大市政+景观) | 384 | 9,105万 | 第5篇 |
| 公共配套设施费 | 125 | 2,969万 | 第6篇 |
| 开发间接费(含工程建设其他费) | 44 | 1,025万 | 第7篇 |
| 开发成本小计 | ≈4,105 | 9.72亿 | |
| 土地+开发成本 | ≈9,903 | 23.44亿 |
对照着看，货值单方约15,560元每平米，土地加开发成本吃掉近万元，占64%。期间费用和税怎么算，放在第8、9篇单独讲。
为什么系列骨架用税务口径搭，而不是用大家更熟的目标成本科目。原因很实在，项目干到最后，算总账的地方是土增税清算，你平时科目分得再漂亮，清算时归错一个口袋，加计扣除20%的红利就少一块。归哪个扣除项，认税务口径，不认合同上写的名字。这句话后面每一篇都会反复出现。
第二张表，工程口径，钱在工地上怎么花
税务口径里「建安工程费」就一行，但对做工程的人来说，这一行里面才是整个战场。拆开看用另一个项目，温州一个超高层商办(含180米塔楼，总建面37.8万平米，其中地下室13.8万平米，占36%)，2021年预算模型口径，
| 工程科目 | 单方(元/㎡建面) | 里面有什么 |
|---|---|---|
| 1 基础工程 | 1,282 | 土方372、基坑支护261、桩基650 |
| 2 结构及粗装修 | 2,149 | 地下886、地上1,263 |
| 3 装饰部分 | 849 | 外立面484、门窗102、栏杆34、公区装修229 |
| 4 安装工程 | 497 | 水暖电消防385、智能化+电梯112 |
| 5 前期费用 | 200 | 报建、临设、三通一平 |
| 6 大市政管网 | 258 | 变配电151、供水25、燃气13、绿建40等 |
| 7 工程建设其他费 | 26 | 监理8.67、造价咨询12、工程保险5 |
| 8 室外附属工程 | 128 | 道路、景观、围墙 |
| 9~12 其他 | 99 | 物业前介25、抗震支架5、泛光照明19、不可预计费50 |
| 合计 | 5,488 |
两张表对不上很正常，一个是住宅一个是商办超高层，业态不同、精装口径不同、地下室占比更是天差地别。这恰恰是我想说的第一条口径纪律，拿别人项目的单方来压价或者做测算，先问三件事，什么业态，地下室占比多少，含不含精装。这三个问题不过关，单方数字毫无可比性。
地下室是最容易被忽略的变量。这个商办项目地下室单方7,567元，地上业态才3,800到5,200，地下室占比每高10个点，总单方就被拉上去一截。有人拿着「别人家3,500一平米」来问我们怎么做到5,400，我让他先看地下室，话就聊完了。
还有个小地方值得停一下，第7项工程建设其他费里，监理8.67、造价咨询12、保险5，合同上一个叫监理合同、一个叫咨询合同。到了土增税清算，这两笔都进开发间接费下面的「其他间接费用」，可以跟着开发成本一起加计扣除20%。我见过把造价咨询费记到管理费用里的，清算时白白少扣一笔。又回到那句话，认税务口径，不认合同名字。
这个系列怎么读
已发布的第1、2篇讲土地和征拆，后面按第一张表的行往下走，前期、建安、基础设施、公共配套、开发间接费，最后两篇讲期间费用和税务清算，那里有这个项目最反直觉的结局，增值率只有12.3%，普通住宅免征土增税，退回预缴6,774万。
每一篇的写法都一样，只讲这一笔钱是什么、怎么计取、清算时归哪、我在这上面踩过什么坑。教科书定义一概不写，网上多的是。
本文为个人从业经验复盘，项目信息保密，地区公开(造价一地一策，脱离地区谈数字没意义)。表2为预算模型口径非结算口径。涉及税务处理以当地税务机关最终口径为准，不构成投资或税务建议。